上海的二手房市场，如今已经乱了套了！

买家首先开始乱了。

上海的买家们，不管砍多少价格，一旦房东让价爽快了，就认为买亏了。

也就是最近一个月开始，越来越多的上海房东就不肯卖房了。

买家临时砍价再砍价，砍完价觉得亏了，又临时毁约.....

这样的情况，比比皆是。

当然，更加凌乱的是，卖家。

凌乱的二手房市场，处处弥漫着不安。

不管是挂学区的二手房还是中层改善，或是豪宅，也都崩溃了。

先看看学区房的崩溃。

浦东新区顶流的小学学区房明珠系对应的挂学区的老破小的房价。

比如潍坊九村在2021年最高峰的时刻，曾经的成交价格达到了130546元/平方米。

但是，目前最新的挂牌价格仅仅只要6.8万。

这个不是腰斩，而是膝盖斩。

请注意，我说的还只是挂牌价格，最终的成交价格一定更低。

还有更夸张的。

被誉为公办最好地段的九年一贯制学校陆家嘴洋泾菊园实验学校，对应的东南新村。

前期最贵的时候挂户口的学校的价格是380万。

大家猜猜现在卖多少钱。

呵呵，目前最新的成交总价只要206万。

房子虽然是挂户口的老破小，但因为地段好，在陆家嘴地段，每个月的租金回报也能到5000元每平，首付100万后，租金基本可以与月供打平。

再来看看内环内中产改善板块联洋的崩溃。

整个联洋板块，前期卖的最贵的仁恒河滨城项目，要16万-17万每平，现在的价格是11万-12万。

整个板块的平均价格是10.61万。

乱套的市场，甚至连法拍市场也崩了。

就在前几天，大虹桥区域的中建锦绣天地10楼的房子，是中高区不错的位置，而且装修的很不错，户型也很方正。

因为是法拍，交易模式为税费各付、下家只需要支付契税就可，和买新房没有任何差异。

市场价大概是在610万的样子，目前的起拍价格是514万，整整便宜了100万。

但是尽管这样，依然没能躲过市场的寒意。竟然还流拍了。

而且户型也是非常的方正。

既然地段和户型都没有问题，但最后法拍的成交价格还是这么出人意料。

那就只有一个地方不对了。

市场。

目前上海楼市的整个市场，不管是学区房、二手房还是法拍房，都乱套了。

处处都是捡漏的机会。

处处都是各种拎着屠龙刀的买家。

最后，关于当下的上海楼市，有一些掏心窝子的话想跟大家聊聊：

第一，处处是笋盘，但要学会识别真正的笋盘。

真笋盘之所以价格低，通常是房东由于各种原因（资金紧张或尽快换房）急着卖才会出现；

而假笋盘便宜，是因为房子本身就只值那个价，价格便宜可能成本并不一定便宜，很可能存在有其他成本或硬伤。

现在很多房东卖房都说有急事想尽快卖，你很难通过房东是否诚心卖来判断是否笋盘。

而还有些房东卖房时会先挂高价，然后再慢慢调低，给人一种“打折”的感觉，这对买家的心态又是一个考验。

总的来说，想淘笋盘，最核心的关键在于要对房产的价格和价值做到心里有数，只有自己明确知道这套房子明显被低估，且没有其他硬伤才可以淘笋。

第二，目前是静淡市，其实更适合淘“笋盘”。

因为市场冷淡，很多人便不再关注楼市，大错特错。

静淡市反而是最适合“练内功”的时候。

楼市是脉冲式上涨，横盘式调整，你永远不知道什么时候会有大机会。

静淡市更适合淘笋盘。

聪明的人已经开始悄悄入场。

最近两周，我们大碗的带看量明显增加了很多。

对于很多聪明的买家而言，现在的价格已经差不多就是底部的价格。

当别人恐惧的时候，就是先知先觉的聪明人买入的时候。

第三，外地房子只保留1套自住，其余全部出清All in上海。

上海楼市，不一定是最好的标的，但一定是风险最少的。

2500万人口的内生循环，刚需和改善的需求量，就已经足够庞大。

上海楼市目前依然有超多的政策工具还未使用。

上海是中国最顶级的城市之一，顶级配套和资源的聚集程度会越来越高。

上海和香港房价比，依然有很大的弹性空间。

第四，依然不推荐老破小。

虽然现在的老破小确实也不贵了。

但我们现在一般不推荐粉丝买房龄在1995年以前的老房子，建议优先选择近郊潜力次新房。

因为老房子不管是租金还是出售的市场都在坍塌。

本质原因是我们的城市化已经到了中后期，大城市人口迁入速度在变慢，需求增长没那么快。

而大部分城市不缺房子，缺的是好房子。

所以老破小的追求者在变少，老房子涨不起来。

第五，选筹的重要性，正在进一步放大。

房子未来好不好卖，投资回报如何，这些很大程度上，在你买房的时候就已经决定了，所以你在买房前一定要做足功课。

房子本身是不会变的，只会老旧贬值，之所以有价值变化，是周边的配套和整体的宏观环境在变。

但不管是后续规划配套落地也好，周期波动也好，很多时候只是放大了结果的趋势，很难改变结果本身，这个结果取决于你当时买房时的选择。